博鳌21世纪房地产论坛第17届年会于7月21-24日在三亚理文索菲特度假酒店隆重举行，本届论坛主题为强劲监管与去杠杆：地产结构性变革的窗口期。论坛由南方报业旗下《21世纪经济报导》于2001年主办发动，是中国目前规格最低，影响仅次于的房地产专业论坛之一。本届博鳌21世纪房地产论坛高峰对话主题是，城市的发展与房地产业的挑战。以下是对话国史。

主持人：听得完了以上嘉宾的精彩演说，坚信都说的各位获得很多的灵感。接下来，我们转入本场论坛最精彩的高峰对话环节。我们邀了多位嘉宾，期望从专家、运营商、开发商等有所不同的视觉，探究城市的发展与房地产业的挑战及城市由研发专项运营中各方所扮演着的角色和职能。有请求对话嘉宾： 住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌先生 柒壹资本集团创立合伙人、董事长张春华先生 途家斯维登集团总裁丁小亮先生 蓝润集团副总裁、蓝人地产集团总裁杨晓初先生 协信控股集团有限公司常务副总裁曹志东先生 保利集团战略研究院院长、保利地产品牌管理中心总经理兼任发展研究院院长张亮先生 金地集团产业地产公司副总严其放先生 嘉丰达资产管理有限公司继续执行董事汪浩先生 链家研究院院长杨现领先生 同时有请求本场对话主持人清华大学房地产研究所所长刘洪玉。

刘洪玉：各位嘉宾，各位朋友，大家早上好！我也是找到临时有这样的任务，来主持人高峰对话的环节。前边早已有5位专家就这个话题做到了一些演说，公开发表了自己的观点。所以，后边，我们在论坛的环节，重点是环绕着组委会搜集到的一些社会上大家关心的问题，我想要请求前边没讲话的嘉宾来讲讲他们的观点。主要是4个问题，我总结出来这样一个逻辑。

比如说城市的发展，刚才的5位专家也提及，城市的发展是城镇化、新型城镇化、城市群、以人为本的城镇化，这是大的发展的趋势。过去我们是一个个独立国家的城市，未来要向城市群的方向发展。在这个过程当中，从国际上的发展经验看，城市群里面的城市之间的协同、分工、合作，十分的最重要。在城市群的范围里面内部平衡的发展，而且各自按照自己的定位去发展。

在这个过程当中，实质上，较慢交通的条件的获取十分最重要。也环绕这些交通条件的获取，衍生出来一系列的发展机会。所以我想要，第一个问题，我想要问问柒壹资本集团的董事长张春华先生，资本集团更好的是自由选择合作伙伴，我跟谁合作来做到这件事情，把钱投给谁，在城市群发展交通导向的研发的大背景下，你有可能面对各种各样的大家辩论的问题，从你的心愿抵达，你不会注目哪些？张春华：只不过很多朋友都是老朋友，我原本的工作，原本都说道开发商很好，但是开发商有一些问题，我们就转型沦为城市的运营商。我原本是在复星集团负责管理房地产的研发，我们之前也做到了一些转型。

只不过，我还有另外个身份，我是全国工商联房地产商不会的第一任会长，所以，十分与众不同今天城市更新峰会的主题。中国城市化的4个阶段，我现在也在各种场合借出这4个观点，就就是指农民进程、小城市到大城市、逆城市化到城市圈，中国是十分类似的国家，这4个阶段都是重合的。

我们很多的产业和金融，还包括银行，逻辑和道理都是一样的。一切的不道德都是独立国家的，越是经济繁盛的区域，越是经济繁盛的城市，越是也活力的城市，它的经济也好，它的产业就越繁盛，它的房地产开发业很好，还包括城市更新和城市运营的机会也是仅次于的。所有的开发商都是期望在中国最杰出的城市群，京津冀、珠三角、长三角是其中最重要的。

比如上海是十分的对外开放造就了江苏和浙江。还有深圳和广州，是有相当大的外向型的发展。

城市更新的话，我也带队了实地考察了3大城市群，城市更新的模式、方式、路径、逻辑都是不一样的。深圳城市更新有3类，上海和北京历史悠久，有很多历史建筑，它的城市更新是另外的模式。当然，城市更新，还有牵涉到到民生问题，原本的老旧住宅，安装天梯等等，都是我们城市更新中不存在的大量的问题，所以我们现在就是做到这些工作。

刘洪玉：城市化的发展，给我们获取了很多新的发展的机会。刚才副会长也提及了城市更新的驱动力，一个是人口的持续挤满，另外还有一个是谋求发展及机会，得有涉及产业的发展来承托这个挤满。金地的贤总和协信的曹总，都共享了他们的经验，在产城融合和产业地方的发展方面，共享了他们的经验。想要直说嘉丰达资产管理公司的继续执行董事汪浩先生，我的解读，您也就是指资产管理的角度去看这个行业未来的发展机会，因为你们公司的性质也反映了这点。

我们原本说道，开发商未来的角色门槛更加负荷，开发商、资金的管理者等等角色，从刚才的两位老总讲解的他们的发展的角度来看，从您的资产管理去看这些事情，是不是给他们一些新的建议，或者是您所解读的运营商或者是产业发展方面，应当怎么去做到？汪浩：谢谢刘老师。第一个，关于大会的题目，我也传达一个我的观点。关于城市更新，我昨天看到了两位尤其熟知的朋友，大家都跑到了博鳌，最近我们行业两个大的收购的案子，不会找到我们现在再次发生的热点的问题，并不是我们行业本身的事，也是行业以外，比如说宏观经济，比如说金融，这些去杠杆、强劲监管之下不会影响到我们的行业再次发生很多的变化。

这几个大的并购案子，几乎是地产内部的因素造成的，只不过不是。做到城市更新，一定不是房地产的事情，它也有一个大的背景。我期望把视野需要看得更大一点。

比如说我们现在做到城市更新，大的背景是什么呢？整个国家的宏观经济在转型，你不会找到战略性的新兴行业在发展，不会带给很多的市场需求，也不会找到我们的产业在大大升级，也不会找到城市化转入到了后半程，这些宏观经济的转型，城镇化的近期，人口更加较慢向一线城市挤满，你不会找到这个城市更新跟我们过去解读的几乎不一样。甚至说道有可能跟美国和日本的情况也有所区别。所以，我想要传达的第二个观点，城市更新很多是把原有商业改建成现代服务业，把原本的写字楼改为公寓，或者是把商业改为写字楼，只不过我想要说道的是，城市更新里面，我表示同意顾云昌秘书长的观点，产业的升级，只不过是这里面最重要的一点。

产业升级，在城市更新里面起着主导的起到。为什么不会有这么多人口，为什么不会有这么多的企业，往一线城市挤满呢？我们也投资了一个产业园，我们有一个数据中心，我曾多次回答过一些机构，他们选数据中心，选什么城市？就是北京、上海、深圳，那个城市的IT不会十分的挤满，或者说金融、IT、互联网行业十分的繁盛。ITC为什么不会布局到这几个一线城市？为什么短租在这几个城市？因为产业引入了这个城市，特别是在是新兴产业带给大量的人口的挤满。

这是我们国家和其他城市几乎不一样的地方。所以你不会找到，在北京有4个中心，科技中心，上海原本是4个中心，最后添加6个，其中有一个是全球科技创新的引导中心。

你不会找到，整个中国在未来的十三五会转型，这些新兴行业在引入，这个载体在一线城市。那么，在一线城市里面，比如说，一线城市的写字楼的租金是1015块，但是你找到，大量的科技企业和文创行业在一线城市，能分担的租金就是这样的，这个载体最重要的一点是产业园，产业园在哪里获取呢？就是过去的北京、上海、深圳这些大量的开发区。

所以在产业园的升级改建，产业的升级，应当是城市更新里面十分最重要的环节。第三问刘洪玉老师的问题，做到产业，做到城市更新的核心问题，只不过是存量和资产。

做到存量和资产的话，解决问题好3个问题，很非常简单，第一个是你的资本运作，你如何运作轻资产的方式做到轻资产？如果你想要作好的商业，需要给我们获取现代的服务业的商业，作好的研发和产业园，一定要持有人，而且要有规模。所以资金的模式和轻资产的运营一定是关键。第二，这个行业里面两个核心的竞争力，你有多大的资产和多长的时间需要支撑这个资产？你有什么招商的团队需要作好线上和线下？这是两个核心的竞争力。

刘洪玉：要构成产业的发展，这些产业要有若干个运营商，而不是过去的研发模式，就是研发。原本北京的广场做到的广告，世界是你们的，也是我们的，但是归根到底还是您的。

当年的广告词的发明者，他现在也开始从一个开发商向一个运营商的方向改变。都说的各位嘉宾，我大约看了一下，蓝润集团的杨总在这里，蓝润也就是指开发商的角色向一个运营商的方向改变，我想要，您给大家共享一下，您在转型的过程当中，要解决的仅次于的艰难和挑战都有哪些方面？您怎么看这个转型的趋势？杨晓初：很高兴需要回到这里，感激给我这个机会。

我是来自四川成都的企业，我们现在从传统的做到房地产改向运营商。我在这个角度讲我对今天主题的解读。只不过，城市的生长和改版，在中国，尤其是1980年以后，住宅市场中止福利快速增长后，再次发生了翻天覆地的变化。

以成都来说，在20年前，只有几十平方公里，但是现在建成区有几百平方公里，但是又变为新城的概念，城市的生长都是顺势而为。城市更新，成都拆卸了这么多的地方，最后留给确实有价值的，让这个城市沦为有名片的东西，第一是到成都要看两个地方，首先是到相间巷子，这个地方是城市更新的典型代表，这个是由成都文旅集团做到，制成了就是一张名片。第二个地方是成都春熙路，因为有高效的运营商，成都传统有很多的区，但是，那些地方早已消失了。运营商是在这个城市运营当中充分发挥相当大的起到。

所有的改建，都早已销声匿迹了，我说道这些的目的是说道，在城市生长的过程平，我们一定要顺势而为，但是，在城市的运营过程中，更好在考验我们的运营商的经验的时候，这对城市的价值，夸奖是起着十分大的起到。那么，蓝润集团也基于这样的考量，我们从过去传统的住宅，大家告诉住宅资产的时候，就两样，要有钱人，要有地。但是这种竞争白热化的情况下，成都的外环早已拍下了1万多的时候，风险也相当大。

所以我们转至了运营商的脚色。我们通过运营和管理，需要为城市添光增彩。

刘洪玉：还有一个问题，刚才链家研究院的杨院长给大家讲解了出租市场的前景，都说的嘉宾里面，有一位途家网的丁总，它是在互联网时代，在共享经济大背景下，丁总以独有的视觉紧贴了房地产房屋空间和服务的运营商和提供者，请求丁总给大家讲解涉及的情况。丁小亮：刚才教授说道，对途家斯维登不是尤其的理解，我用一句话来讲解一下，途家网的问世是在三亚，经过6年的发展，途家网一共有45万条非标住宿的房间，现在闲置的房当中，有45万套是在途家网上做到短租的销售。

从途家拆分出来专门做到运营的公司，斯维登在全国的管理有将近3万套的房间，以及700多套的别墅，一共200多家门店，途家网目前早已是国内仅次于的非标住宿的平台，斯维登在短租市场当中的第一品牌。刘洪玉教授刚才谈的，针对分享住宿的行业，有3个观点：第一，机会和挑战共存。机会就是说在这个市场当中，共享住宿，或者说长短出租融合的市场当中，机会十分大。

现在中国的空置房、毛坯等等相似5千万套，到今年年底为止，在中国互联网上可以销售的短租的房将近100万套。这100万套，一年的流水是80个亿。

我们对照中国13000的星级酒店，2016年它的总的房间数大约是250万套，是民宿的3倍左右，但是星级酒店2016年的营业额多达了2千亿。这个当中，一个是房源的增量有极大的空间。

运营的能力和提高还有相当大的空间。所以从这个方面来说，市场的发展机会还相当大。但是不存在的租金每年都在下跌，运营的成本高，还有短租政策的合规性的问题，另外就是消费者对于短租品牌的理解，从民宿市场来讲，安全性等等方面，也不存在必须改良的地方，也是一些挑战。从市场来讲，机会相当大，但是挑战不少。

第二，城市的生长与改版，一个繁盛的城市是由无数个杰出的运营企业和政府企业来联合建构。比如说，上海和北京的高铁的仅次于区别就是运营的能力。

15年以前，中国很多的房地产企业，全部都转入到酒店市场，完全都开始自辟自己的酒店品牌。15年过后，完全没顺利的企业，大部分的房企自己经营的酒店品牌，完全都是亏损的。几天前，大家看见一个相当大的报导，一家房企买了76个酒店，买了另外一个房企，76个酒店花上了多少钱呢？这是网上的数字，199亿人民币。

我们倒除回去，每一个酒店才2.5亿人民币，我们包买的酒店，算下来一个酒店的平均值的价格2.6亿。这个运营不是说道有钱人就需要做到一起。中国人很颓废，有钱人就要任性，有钱人就要生产卫星，好象有钱人就需要做到一切的事情。

只不过，法术有专攻。如果一个地产商，只是一年做到一个项目，没长效机制，我并不尊重它需要作为运营商。

第三，既然城市在改版，或者地产行业面对着一些新的压力，有大量的新的房源作为开发商的谦和，合作才能共赢。只有把自己的房源拿出来，最初的时候，国有企业的地产公司，民营企业的地产公司，十年以前都把自己的高端酒店转交了国际品牌，对周边的电子货币是好几倍。自己做到酒店的时候，运营的能力不是这么好，完全亏损。

某些的话，怎么两点多个亿就变卖了？所以我指出，合作才需要在未来的运营当中，对于空置房，或者是宽出租，或者是短租，长租只有前10个城市有市场需求，但是短租市场需求，在前10个城市很难紧贴，但是在后10个城市都有相当大的空间。开发商与运营商的融合，资金与品牌的融合，才能让这个市场需要更加务实、身体健康的发展，谢谢。

刘洪玉：我也十分尊重这个观点，合作才能共赢。因为刚才入的各种角色，它不是相反分离各自独立国家的，大家需要融合到一体，更佳的协同。我实在才需要做这个行业的共赢。时间的关系，前面早已谈过的嘉宾，我就想专门的发问了，按照我们过去论坛的模式，我也习一学他们的作法。

实质上，我们今天的主题叫城市的发展与房地产业面对的挑战，你叫我运营商，不是说道不要开发商的角色，而是往这个方向推展。我自己也在思维一个问题，常常看一些数据的时候，找到房地产业在GDP当中的份额，在西方的繁盛经济国家当中都多达10%，大家指出这么最重要了，统计局下的数据只有6.5%，这个差距这么大只是统计资料口径的问题吗？也是产业的结构和产业的形态，我们过分侧重研发投资，而缺乏运营、服务、管理和消费。

都说参与论坛的各位朋友和嘉宾，都期望需要在这样的大背景下，寻找十分具有提示性的、或者是启发性的思路和框架，最后的环节，我想要请求都说的各位嘉宾，当然有可能是早已公开发表的观点，再行把它特别强调一下，您在这个话题下，给都说的各位及我们这个行业所获取的最主要的建议或者是思路。我们再行请求顾云昌会长。顾云昌：房地产的概念是两个方面的房地产，一个是住宅房地产，一个叫产业地产。也就是说，不是住宅在地产的，都可以叫产业地产。

我们过去谈房地产，国家调控的是住宅地产。今天城市的变化，不仅要是住人的房地产更佳的发展，垫更加多的房，尤其是垫更佳的房，房地产作为人寄居的载体，要更为多和更为好。另一方面，我们看见城市发展当中，必定有产业的改版，供给外侧结构的调整，那一项产业的发展都必不可少房地产，所以叫产业地产。

今天我们车站在新型城市化和产业发展的高度来看我们今天的房地产，我们活动的空间发展的内容更加多了。今天谈城市更新，如果像特色小镇或者是园区建设方面，城市更新和城市的发展密切相关，也和房地产密切相关。

因为城市总有一天要改版，不有可能说道哪天暂停了。所以住宅地产和产业地产在城市当中的起到还是十分最重要的。那怎么发展？第一，环绕人的居住于，为了房地产人的载体更佳的生活来发展，以人为本。

第二，为了城市经济的活力大大强化，必需环绕产业地产来展开。最后，产业和人都必须更佳的服务。

所以房地产开发商在新的条件下，我们应当是城市当中的再行研发开发商、运营商和服务商。张春华：刚才顾云昌会长提及的城市研发的主体，更好的是载体，是一个平台，是一个空间，是一个入口，所以，另外一个是产业的角度。所以我实在城市是空间，房地产是空间，产业是力。

所以城市和产业，空间和内容，我们从这样的角度定位的话，房地产的发展是互相选育，无意间再次发生的，它有了内容和精神以及灵魂还有人文，才能构建我们的梦想。丁小亮：因为我是来自分享住宿行业的，过去的五六年当中，和所有的开发商都有十分好的合作。

分享住宿行业的前景辽阔，多方合作才需要共赢，谢谢。杨晓初：假如这个产业不是一张白纸，所有的开发商都在一个老师布置的作业下，城市的生长，有的人做作业，有的人很高分，有的人不几个，这个可以通过老师的希望来研发的，但是城市的运营，某种程度是一张白纸，我们期望在上面画最差的画，就必须有艺术天分的，还要再加希望。如果我们意味着在这上面画一副画，那我们就是江铃，大家有可能比普通的做到一个作业更容易，但是，如果我们要把画变为一个杰出的运营商，由一张50块钱的宣传画，变为5千块的艺术画确实要作一个城市的运营商，必须天分和希望，再行再加最后的时机。所以做到运营这块，和大家一起希望来作好。

曹志东：我补足一个观点，要作好城市的运营商，要史无前例的注目人。我们做到运营商，人有两个维度，一个维度是史无前例的推崇你的必要客户和终端用户。很多住宅为什么做到全装修？必要面临我们的客户。

所以，我们所有的出发点，所有的作为，所有的设计，所有的效益的提高，所有的电子货币价值的减少，都要为这个来最后筹划。如何为这些客户和用户来超过这样的目的呢？我作为运营的人，也很最重要。

所以，史无前例的要注目我们公司的人的能力。大家都告诉，现在出有问题的很多公司，表面上是这个那个，有可能是大的交易和大的问题，实质上背后是人的问题。

所以我们大量的必须注目人，注目我们自己的人和自己的人的能力，这样的话，有杰出的人去服务于有市场需求的人，才能确实才能运营商。严其放：今天的大会主题，我有几个小的观点与大家再行交流一下。

城市的生长，我就不讲了，这个较为好解读。今天很多人也提及了城市的改版，城市更新，我坚信目前国内深圳是回头得较为前的。我也想要请求大家留意的是，我们也统计资料和分析过，深圳市在以往所批出来的立项，或者是研发，早已是政府批准后做到的改版项目，有60%70%是工改工，但是，政府否容许做到，这是相当大的问题。那工改工代表的是什么呢？代表的是产业的项目。

无论是拆毁修复，还是综合整治，还是只是转变功能？只要是工改工，就是产业的引入的问题。拿深圳来讲，我们可以预计到未来35年，早已回头审核的过程，或者是打算要改的项目，从整个市场的结构性的工业来讲，它相当大的有可能是供过于求。对于产业的引入的话，关键只不过就是你的招商和运营。

所以，对于我们做到产业地产的人来说，招商跟运营是最关键的一个环节，哪些运营商，谁需要把最优质的企业单体在一起，跟你走，那你基本上在这个市场上回头得比较更佳。但是，对于前面的顾主任提及的，产业地产在之前受到的注目很低，这几年，它的关注度是更加低。

我确实做到住宅的时间，我没做到住宅，我仍然是做到产业这块的，以前是很孤独的，以前没有人做到。但是现在的话，受到了市场的注目更加多。这个也是一个好的事情，但是，这种发展，我们也期望是一种例会的兴旺，这是我想要补足说道的。

汪浩：说道城市更新之前，我想要再行说道住宅。住宅行业到2016年是13.7亿，这早已是仅次于的了，住宅行业变为了基础的行业，体量十分大，但是增长速度是10%、9%，所以不会有纵向的收购和转型。

一般来说，从投资角度来说，最近的三家企业去并购和拆分你不会找到，3个公司的股票仅有在涨。为什么呢？是万达被高估了吗？大家把资产包拆下了，专心的做到自己的专业，投资人找到这个价值被缩放了。所以，房地产早已转入到了传统的住宅行业、酒店、商业，十分成熟期的金融。

它的价值只不过是被高估，纵向的价值的找到，是一个趋势。反过来，城市更新，是没天花板的行业，这个行业的存量是十分的大。所以我十分不含好城市更新的比例。

而且城市更新里面，无论是做到公寓，还是做到牵头办公，还是做到商业，还是做到产业地产，都十分有前途，这个本身是没天花板的一个细分的市场。那么在这里面，我们十分看上的是产业地产。因为大家不会找到，我们的房地产行业在过去半年多，收购的量十分大，收购的数量和金额更大了，你不会找到，名列前几个的收购是IT、互联网金融、生物医药、高端装备等等。说明了什么？解释被并购的行业，未来有可能就是战略性的新兴行业，这些行业不会有相当大的发展，不会有新的对产业地产有十分大的市场需求。

所以在城市更新几个模块里面，我们更加寄予厚望产业地产的板块。一个城市的改版，首先是产业和人的改版。

产业和人的改版做到以后，对居住于和商业设施的升级服务，自然而然不会提高一起。杨现领：只不过，转变一个行业的理解是十分宽的过程。

你让扩法上转变也很艰难。所以我想要说道一句话，理解框架是一切，你用研发的态度来做到运营，认同是没戏的。

反过来谈，你旗号运营的青蒿也是没戏的。研发和运营是两个平行，所以，津亭辩论这么宽的时间，也没听出有结论，只是听出了一个框架。

我们回头不来这个宿命，这就是我们的未来。我们还是踏踏实实的明白现实。刘洪玉：我实在最后是最重要，不是他所专门从事的工作和他本人的观点。

运营和研发是两个框架，两个思路，两个做生意的模式或者是逻辑。大家现在在找寻一些解决问题的方案，有可能十分的艰难，因为是用研发的逻辑再行紧贴的，所以有的时候政府也必须调整。

我实在这个观点十分最重要，大家做到事情，不光是你做到的事情逆了，你的逻辑，你的思维的框架，你的商业模式，也要回来工作内容的变化来变化。非常感谢各位专家，各位嘉宾的精彩观点和共享，也非常感谢都说的各位朋友十分严肃的注目我们嘉宾的共享。我坚信大家都从这个过程当中取得了自己胜过的东西，不会给大家带给很多的灵感。

再度感激大家，谢谢，我们的论坛到此结束。

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